Localização continua sendo determinante, mas exige análise além do CEP
A máxima de que localização é o fator decisivo para o sucesso de um empreendimento imobiliário permanece atual, mas com uma camada de complexidade que vai além de estar em um endereço valorizado. Em 2025, o mercado exige compreender a vocação do terreno, a dinâmica econômica local, as mudanças urbanas planejadas e o comportamento futuro do público-alvo.
O Índice FipeZAP registrou um aumento de 0,50% na média de venda dos imóveis em agosto de 2025, uma porcentagem maior do que a alta registrada pelo IGP-M (0,36%) e do que o IPCA-15 (-0,14%), considerado a prévia da inflação oficial do país. O resultado reforça a resiliência do setor imobiliário frente à desaceleração de outros indicadores e evidencia a valorização dos ativos como proteção contra a inflação em um cenário de instabilidade.
Para o empresário Marcos Koenigkan, fundador da LK Engenharia e da MK Participações, a análise territorial é determinante para transformar terreno em ativo rentável. “Não basta olhar para a média de preços da região. É necessário avaliar vocação, absorção local e variáveis que nem sempre aparecem nos relatórios técnicos, mas que influenciam diretamente a valorização e o retorno de um empreendimento”, afirma.
Koenigkan desenvolveu um guia estruturado em seis etapas para a análise de viabilidade, oferecendo um roteiro prático que ajuda investidores a avaliar rigorosamente novos projetos e a maximizar margens de sucesso.
Vocação atual e projetada do entorno
Identificar se a região tem perfil residencial, comercial ou logístico e se há espaço para transformação. A vocação define o tipo de empreendimento que terá maior aderência ao público.
Projetos públicos previstos em 5 a 10 anos
Obras de transporte, saneamento e mobilidade podem acelerar a valorização. O desafio é avaliar a probabilidade de execução e os prazos reais de entrega.
Absorção e lançamentos comparáveis em raio de 1 km
Mapear vendas recentes e produtos concorrentes ajuda a medir a elasticidade da demanda. Esse diagnóstico mostra se o mercado está saturado ou receptivo a novos formatos.
Risco regulatório e complexidade de aprovação
Cada cidade possui regras de zoneamento e exigências distintas. Um projeto viável financeiramente pode se tornar inviável se enfrentar barreiras legais ou burocráticas.
Sensibilidade do produto a variações de preço
Simular cenários otimistas e conservadores mostra até que ponto a margem suporta oscilações de custos e ajustes no valor final de venda. Essa análise evita surpresas no fluxo de caixa.
Sinergias com ativos privados já anunciados
Empreendimentos vizinhos como shoppings, hospitais ou universidades geram polos de atração e elevam o valor do entorno. Avaliar esses projetos é essencial para antecipar efeitos de rede.
É certo que a localização segue sendo central, mas deixou de ser uma variável unidimensional. Hoje, o desempenho de um ativo imobiliário depende da capacidade de alinhar produto, cronograma e dinâmica urbana. “O maior retorno vem de quem traduz diagnóstico territorial em estratégia de negócio, antecipando os movimentos da cidade e convertendo-os em ativos de alto valor”, conclui Koenigkan.
Sobre Marcos Koenigkan
Marcos Koenigkan é empresário, fundador da MK Participações e do Catálogo das Artes, além de sócio de negócios como LK Engenharia, MEO Bank – Boutique de Crédito, Show Self Storage e Mercado & Opinião. Atua no mercado imobiliário e de investimentos com foco em análise de viabilidade, inovação e networking corporativo de alto impacto.
