Garantia de aluguel é o mecanismo previsto no contrato de locação para assegurar ao proprietário o recebimento de aluguéis e encargos caso o inquilino deixe de pagar. A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Não existe uma garantia de aluguel melhor para todos os casos. O seguro fiança tende a dar mais segurança e agilidade ao proprietário, a caução é a mais simples e barata para o inquilino, mas limitada a três aluguéis, e o fiador não tem custo direto, mas depende do patrimônio de um terceiro. A lei permite só uma modalidade por contrato.
Quais são os tipos de garantia locatícia previstos em lei?
O artigo 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades que o proprietário pode exigir:
-
Caução, em dinheiro, bens móveis ou imóveis
-
Fiança, em que um terceiro, o fiador, se responsabiliza pela dívida
-
Seguro de fiança locatícia, contratado com uma seguradora
-
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
O título de capitalização, muito usado no mercado, é tratado como uma forma de caução. Já a cessão de quotas de fundo existe na lei, mas é pouco utilizada na prática.
Posso exigir mais de uma garantia de aluguel?
Não. O parágrafo único do artigo 37 proíbe exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O artigo 43 vai além e classifica como contravenção penal exigir mais de uma garantia.
Esse é um erro comum entre proprietários que pedem fiador e caução ao mesmo tempo para se sentir mais protegidos. Além de ilegal, a exigência dupla pode anular a garantia na hora em que ela seria necessária.
Caução de aluguel: quantos meses posso pedir?
A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, segundo o artigo 38, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino na devolução.
A vantagem é a simplicidade: não depende de análise de seguradora nem de um terceiro. A limitação é a cobertura. Três aluguéis podem não bastar se o atraso se prolongar e ainda houver danos no imóvel a reparar.
Fiador ainda vale a pena?
O fiador continua sendo uma garantia de aluguel muito usada, principalmente porque não tem custo direto para o inquilino. A força dele está no patrimônio.
Desde que a fiança esteja prevista em contrato, o imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo que seja o único bem da família. A Lei 8.009/1990, no artigo 3º, inciso VII, abre essa exceção à impenhorabilidade, e o Supremo Tribunal Federal confirmou em 2022 que ela vale também para locações comerciais.
Os pontos fracos são dois. Primeiro, o patrimônio do fiador pode mudar durante o contrato. Segundo, quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode pedir para sair, ficando responsável por mais 120 dias, conforme o artigo 40, inciso X. Nesse caso, o proprietário pode exigir uma nova garantia.
Seguro fiança ou fiador: qual protege mais?
O seguro fiança é contratado com uma seguradora, que analisa o crédito do inquilino e, se aprovado, garante o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência. Pelo artigo 23, inciso XI, da lei, o pagamento do prêmio cabe ao inquilino.
O custo anual costuma girar em torno de um a dois aluguéis, conforme o perfil do candidato e as coberturas escolhidas. Em troca, a apólice pode cobrir aluguéis em atraso, encargos, danos ao imóvel e despesas com a ação de despejo, de acordo com o plano contratado.
Para o proprietário, a diferença em relação ao fiador está no caminho até o dinheiro. Com o fiador, a cobrança de um terceiro pode exigir processo judicial. Com o seguro, o pagamento segue as regras da apólice, com prazos definidos.
Tabela comparativa das garantias de aluguel
|
Modalidade |
Quem arca com o custo |
Limite ou cobertura |
Principal vantagem |
Ponto de atenção |
|---|---|---|---|---|
|
Caução em dinheiro |
Inquilino adianta o valor, que é devolvido |
Até 3 aluguéis |
Simples e sem análise de terceiros |
Cobertura curta para atrasos longos |
|
Fiador |
Sem custo direto |
Patrimônio do fiador |
Não pesa no bolso do inquilino |
Depende de terceiro e pode exigir processo |
|
Seguro fiança |
Inquilino paga o prêmio anual |
Definida na apólice |
Pagamento pela seguradora com regras claras |
Custo anual e aprovação de crédito |
|
Título de capitalização |
Inquilino compra o título, resgatável ao fim |
Valor do título |
Dispensa fiador e análise de seguradora |
Dinheiro parado com rendimento baixo |
Dá para alugar sem fiador e sem garantia?
Dá. O aluguel sem fiador é comum com caução, seguro fiança ou título de capitalização. Também é possível fazer um contrato sem nenhuma garantia.
Nesse caso, a lei compensa o proprietário de duas formas. O artigo 42 permite cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês que vai vencer. E o artigo 59 permite pedir liminar de desocupação em 15 dias se houver falta de pagamento, mediante caução de três aluguéis no processo.
Mesmo assim, contrato sem garantia só faz sentido quando a análise de crédito do inquilino é muito forte.
O que acontece com a garantia quando o contrato é renovado?
Pelo artigo 39 da Lei do Inquilinato, salvo previsão diferente no contrato, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Na prática, a proteção não termina automaticamente no fim do prazo original.
Cada modalidade, porém, exige um cuidado próprio. O seguro fiança tem apólice anual e precisa ser renovado, senão o contrato fica descoberto. A caução segue depositada, mas pode ficar defasada se o aluguel for reajustado várias vezes. E o fiador pode pedir exoneração quando o prazo vira indeterminado, ficando responsável por mais 120 dias.
Por isso, a renovação do contrato é o momento certo para revisar a garantia e, se for o caso, ajustar o valor ou trocar a modalidade por aditivo.
Matriz risco x atrito: como escolher a garantia certa
A escolha fica mais fácil quando você cruza dois fatores: o risco do candidato, medido pela análise de crédito e renda, e o atrito que a garantia cria para fechar o negócio.
|
Perfil do candidato |
Garantia sugerida |
Por quê |
|---|---|---|
|
Renda alta e crédito limpo |
Caução ou título de capitalização |
Baixo risco, e uma garantia leve agiliza a assinatura |
|
Renda adequada e crédito mediano |
Seguro fiança |
Transfere o risco para a seguradora e cobre danos |
|
Renda ajustada ou crédito com restrições |
Seguro fiança, se aprovado, ou fiador com imóvel |
Exige garantia robusta e de cobertura ampla |
|
Imóvel de alto valor |
Seguro fiança com coberturas adicionais |
Três meses de caução não protegem o suficiente |
“O erro mais comum é escolher a garantia por hábito. O proprietário pede fiador porque sempre pediu e perde bons inquilinos que não têm a quem recorrer. A garantia tem que ser proporcional ao risco que a análise mostrou”, afirma Lucas Rodrigues, fundador da Pilota Imóveis.
Como organizar a garantia junto com o contrato?
A garantia de aluguel só protege se estiver formalizada e acompanhada. Isso inclui conferir o vencimento da apólice do seguro fiança, a situação do fiador nas renovações e o saldo da caução na poupança.
Proprietários com vários imóveis têm centralizado essas informações na Pilota Imóveis, onde é possível fazer a cotação de seguro fiança junto com a análise do inquilino. Com o controle de aluguéis no mesmo lugar, um atraso aparece no dia seguinte ao vencimento, o que ajuda a acionar a garantia dentro dos prazos.
Perguntas frequentes sobre garantia de aluguel
Qual é a garantia de aluguel mais segura para o proprietário?
O seguro fiança costuma oferecer a cobertura mais ampla e o caminho mais previsível até o pagamento, porque quem paga é a seguradora, conforme a apólice. A caução é segura, mas limitada a três aluguéis. O fiador depende do patrimônio e da disposição de um terceiro.
Quem paga o seguro fiança?
Pela Lei do Inquilinato, artigo 23, inciso XI, o pagamento do prêmio do seguro de fiança é obrigação do inquilino. O proprietário pode negociar outra divisão, mas a regra legal coloca o custo no locatário.
A caução é devolvida com correção?
Sim. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos do período pertencem ao inquilino. Na devolução do imóvel, o valor é restituído com esses rendimentos, descontados apenas débitos e danos comprovados.
O fiador pode desistir da fiança?
Durante o prazo determinado do contrato, não. Depois que a locação passa a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador e fica responsável por mais 120 dias. O proprietário, então, pode exigir que o inquilino apresente nova garantia.
Título de capitalização vale como garantia de aluguel?
Vale. Ele é tratado como modalidade de caução. O inquilino compra o título, que fica vinculado ao contrato e pode ser resgatado ao final se não houver dívidas. A desvantagem para o inquilino é o rendimento baixo do dinheiro aplicado.
Posso trocar a garantia no meio do contrato?
Pode, desde que haja acordo entre proprietário e inquilino, formalizado em aditivo ao contrato. A troca também pode ser exigida pelo locador em situações previstas no artigo 40 da lei, como morte, insolvência ou exoneração do fiador.
SOBRE O AUTOR
Lucas Rodrigues é fundador da Pilota Imóveis, plataforma de gestão de aluguéis usada por proprietários e administradores de 1 a 1.000 imóveis. A empresa automatiza cobrança, contratos, vistorias e análise de inquilino para quem prefere manter o controle da própria carteira sem depender de processos manuais.
