Negócios
Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos
Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina
Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.
Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.
O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado
O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.
“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.
De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.
Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar
Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.
“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.
Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos
Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”
No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”
Mercado de permutas e atenção ao contrato
Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.
Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”
O risco de omissões e inconsistências
Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.
Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”
Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões
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Num mercado em que consumidores exigem coerência entre discurso e prática, o marketing deixa de ser apenas ferramenta de persuasão para se tornar um instrumento de alinhamento entre valores, eficiência e responsabilidade, mais orientado por sustentabilidade, e transparência. O marketing de produtos tradicional — centrado apenas em vendas e crescimento — tem dado lugar a um marketing mais consciente, capaz de equilibrar propósito, inovação e impacto positivo.
O marketing de produtos consciente vai além da estética ou da comunicação publicitária: ele se constrói sobre uma base sólida de engenharia, pesquisa e gestão de processos, garantindo que o que é prometido ao mercado seja efetivamente entregue — de forma responsável, eficiente e sustentável. Nesse contexto, cresce a importância de profissionais que dominam tanto o pensamento estratégico de marketing quanto o raciocínio técnico da engenharia de produção.
Com mais de 11 anos de experiência, Carolina Rossetto representa com precisão essa convergência entre estratégia de mercado e excelência operacional. Formada em Engenharia de Produção e com MBA em Marketing Estratégico, Carolina construiu uma trajetória sólida em empresas multinacionais de grande porte, como na Midea (Brasil, Mexico, Estados Unidos), Gerdau, International Paper e Dell Computadores.
Sua visão vai além da criação de produtos: ela defende que o verdadeiro diferencial competitivo nasce da integração entre engenharia, marketing e sustentabilidade.
Enquanto o marketing de produto garante que a empresa desenvolva produtos competitivos e atrativos aos consumidores, a engenharia de produção assegura que ela o faça de forma inovadora e eficiente. Essa sinergia, segundo Carolina, é fundamental para empresas que buscam crescimento inteligente, inovação contínua e liderança sustentável.
Atualmente, como diretora de produtos de Home Comfort na Midea dos Estados Unidos, na qual ja trabalha ha mais de 4 anos, Carolina conduz estratégias e coordena linhas de produtos que superam US$ 900 milhões em faturamento, liderando equipes multiculturais e sendo responsavel por mais de 300 produtos no mercado americano.
Durante toda sua extensa carreira na Midea, entre os exemplos de inovação sob sua liderança, destacam-se o lançamento da panela de pressão elétrica na Polishop, que marcou uma transformação no comportamento de consumo doméstico brasileiro, e a introdução das extensões de ar-condicionado com tecnologia inverter no mercado norte-americano, ampliando o acesso à eficiência energética e estabelecendo novos padrões de sustentabilidade e conforto.
Sua atuação abrange desde o planejamento estrategico e financeiro de portfólios até o posicionamento de marca, desenvolvimento e lançamento de produtos, gestão da cadeia de valores, e expansão de canais de venda em redes como Amazon, Home Depot e Costco.
Mas seu legado mais marcante está no compromisso com a sustentabilidade corporativa. Para ela, sustentabilidade não é apenas uma meta de marketing, mas uma responsabilidade operacional e moral — um compromisso que começa dentro da fábrica e se estende até o consumidor final.
Com fluência em inglês e espanhol, e português nativo, e formações complementares nos Estados Unidos e Inglaterra, Carolina reforça que a inovação não é apenas tecnológica, mas também cultural e humana.
Mais do que conduzir resultados, Carolina alia seu estilo de liderança com precisão estrategica e empatia, características que a transformam em referência dentro da nova geração de profissionais de marketing de produto e engenharia.
Fora do ambiente corporativo, ela tambem participa de voluntariados em um abrigo de caes e um centro de distribicao de comida, reforcando seu compromisso com o bem-estar social e seu cuidado com a comunidade.
Esse novo paradigma entende que o consumidor moderno não compra apenas produtos: ele apoia causas, valores e práticas empresariais. Assim, as organizações que buscam se manter relevantes precisam alinhar suas estratégias de mercado com princípios de ética, sustentabilidade e eficiência operacional.
Em um país onde apenas cerca de 10% dos municípios brasileiros oferecem serviços de teleconsulta, em parte por carência de infraestrutura como computadores e internet de alta velocidade, o empresário e sócio da Gestiss e da Clínica Norte Saúde, Anderson Abucater, se posiciona como protagonista de uma transformação na saúde pública da região Norte. Ele fez parte da liderança do programa Saúde Belém Digital, que propôs usar tecnologia e cuidado para levar atendimento médico e multiprofissional a quem antes tinha acesso limitado.
O programa, em sua fase inicial, já registrou mais de 51 mil atendimentos em apenas dois meses de funcionamento, sendo que cerca de 60,37% das demandas foram com clínico‑geral e pediatria. No mesmo período, o app do programa contava com cerca de 47 mil usuários cadastrados em Belém. Essa adoção rápida indica o potencial de expansão de iniciativas desse tipo em contextos urbanos maiores e onde a demanda por saúde é elevada.
Segundo o secretário municipal de Saúde da capital paraense, o programa está apenas na sua primeira fase, mas já mostra impacto. A procura entre nutricionistas (18,26%) e psicólogos (18,62%) também evidencia como a telemedicina amplia o escopo para além da consulta médica tradicional.
Nesse contexto, Anderson afirma:
“Nosso objetivo é garantir que cada pessoa, em qualquer bairro de Belém, tenha acesso rápido e seguro a um atendimento médico de qualidade. A telemedicina é uma ferramenta poderosa para reduzir desigualdades e transformar vidas.”
Saúde Belém Digital passou a operar 24 horas por dia, com atendimentos online gratuitos, trazendo benefícios concretos: redução de deslocamentos, abordagem multiprofissional, maior abrangência e agilidade no atendimento. Ele promoveu estratégias para que a rede pública de saúde local fosse fortalecida, não apenas tecnologicamente, mas em fluxo e processo, ampliando o alcance do Sistema Único de Saúde (SUS) nos bairros mais periféricos de Belém.
Dados complementares apontam que, no Brasil, pesquisas da Frente Nacional dos Prefeitos identificam a teleconsulta como alternativa estratégica diante da falta de médicos, especialmente nas regiões Norte, Nordeste e Centro‑Oeste, e em especialidades críticas como oftalmologia, ortopedia, neurologia e cirurgia geral. Já o Ministério da Saúde estima que a telessaúde pode reduzir em até 30% o tempo de atendimento do SUS e incluiu o programa no PAC da Saúde, com investimento previsto em R$ 300 milhões.
Embora os dados específicos por especialidade para Belém ainda estejam em desenvolvimento, o exemplo da Região Norte reforça o impacto da estratégia: no estado do Amazonas, por exemplo, foram realizados 9.806 atendimentos via telessaúde em 12 especialidades no primeiro semestre de 2024, um crescimento de quase 33% sobre 2023.
Para Anderson, o desafio agora é ampliar ainda mais: “Queremos que no próximo ciclo o programa alcance especialidades com maior escassez, reduza filas de espera e tenha resolutividade, que é o atendimento concluído sem necessidade de encaminhamento.” Ele planeja que o Saúde Belém Digital sirva de base para expansão estadual, transformando‑se em modelo para municípios vizinhos e contribuindo para uma agenda regional de saúde digital.
Com resultados concretos na capital paraense, Anderson Abucater reafirma que a inovação em saúde não está apenas em equipamentos ou softwares, mas em reconfigurar processos, treinar equipes, integrar unidades básicas de saúde e especialidades remotas, e, sobretudo, colocar o cidadão no centro. O Saúde Belém Digital, sob sua liderança, se torna não só uma ferramenta de acesso, mas uma ponte real entre a população e um SUS mais ágil, eficiente e inclusivo.
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O setor logístico brasileiro passa por uma verdadeira revolução em 2025. Avanços tecnológicos, novas demandas do consumidor e a crescente atenção à sustentabilidade estão transformando radicalmente a maneira como produtos chegam às mãos dos clientes. Empresas de todos os portes buscam entregar de forma mais rápida, eficiente e econômica, enquanto se adaptam a um mercado cada vez mais competitivo e digital.
Segundo o relatório The Future of the Last-Mile Ecosystem, do World Economic Forum, cerca de 20% das entregas globais devem ser automatizadas já no próximo ano. Para se manterem competitivas, companhias investem em tecnologias avançadas como Internet das Coisas (IoT), inteligência artificial e big data, ferramentas essenciais para otimizar operações e reduzir custos.
“A Inteligência Artificial continua conquistando espaço no ambiente corporativo, e o setor logístico não é exceção. Em 2025, a tecnologia acelerou a inovação, a automação e a digitalização de forma ainda mais intensa”, afirma Aloisio Ricardo Alves Rocha, especialista em logística empresarial. Ele ressalta que, com práticas voltadas à sustentabilidade, as empresas priorizam ações que diminuem a emissão de poluentes e minimizam desperdícios. “Hoje, sustentabilidade não é apenas um diferencial, mas uma exigência para competir com eficiência no mercado”, reforça.
Nem todos os players tradicionais conseguiram acompanhar essa transformação. Os Correios do Brasil, referência histórica em logística, enfrentam uma crise profunda. Com um déficit de R$ 4,3 bilhões em 2025, a capacidade de investimento e modernização da empresa fica comprometida. “A logística tradicional precisa se reinventar rapidamente. Sem modernização e digitalização, a competitividade do setor fica seriamente afetada”, alerta Aloisio Rocha.
Por outro lado, empresas privadas estão criando soluções inovadoras. Sobre o Mercado Livre, ele comenta: “A empresa desenvolveu sua própria logística para enfrentar os desafios do setor na América Latina, aprimorar a experiência do cliente e conquistar uma vantagem competitiva decisiva.” A internalização da logística garante mais controle, agilidade e eficiência, essenciais para o crescimento do e-commerce e a satisfação de consumidores cada vez mais exigentes.
O setor ainda enfrenta desafios estruturais, como a falta de profissionais qualificados e a integração tecnológica limitada, que dificultam a adoção de soluções inovadoras e afetam diretamente a produtividade. É neste contexto que a experiência de Aloisio Rocha se destaca. Com atuação em unidades de manufatura, sedes regionais e globais, ele lidera processos digitais que geram reduções significativas de custos e ganhos expressivos de eficiência para as organizações em que atua.
Formado em Engenharia de Computação pela Universidade Braz Cubas em 2002 e especializado em Logística pela Fundação Vanzolini (USP) em 2007, Aloisio Rocha é atualmente uma referência em logística no Brasil, atuando também nos Estados Unidos. Sua carreira combina visão estratégica e experiência prática, oferecendo uma perspectiva global sobre os desafios e oportunidades do setor. “Compreender logística vai além de gerenciar processos: é antecipar mudanças, integrar tecnologia e sustentabilidade e garantir que o produto chegue ao consumidor com máxima eficiência”, conclui o especialista, reforçando a importância da inovação contínua em um setor em constante evolução.
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